Le bail de votre cabinet

1/ ACHAT DU CABINET

PATRIMOINE PRIVE OU PRO ?

Depuis 1986 le local pro peut être affecté à l'actif du professionnel ou être conservé dans son patrimoine privé

- Privé :

Nouveauté 2008, voir plus bas !

LA SCI

Il peut être intéressant de constituer une SCI avant l'achat, pour permettre la déduction des loyers en frais pro sans pénalité fiscale.de plus lors de la cessation, vous pourrez soit louer le local à un confrère en conservant vos parts de SCI,soit céder une partie ou la totalité de vos parts de SCI en sachant que la plus value professionnelle n'est pas imposable.

Inconvénients de la SCI : les frais de constitution de SCI,taxes,etc ne sont pas déductibles, attention à ne pas surévaluer les loyers si vous vous louer le local, car le fisc est très vigilant ...

2/ LOCATION

Bail professionel exclusif :

Ils sont partiellement réglementées par la loi n° 86-1290 du 23/12/1986. La plupart des règles restent cependant déterminées par le code civil (articles 1713 et suivants).

Forme du bail professionnel :Le bail professionnel doit être écrit. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.

Elle est au moins égale à 6 ans.

Fin du contrat de bail :

Le bail est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans. Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable. Le locataire peut d'autre part, à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Loyer :

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail.

Révision :

Les parties peuvent librement choisir une indexation du loyer, sous réserve que l'indice soit licite. Il est conseillé de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat (exemple : indice du coût de la construction).

Dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie peut être fixé librement par les parties. Cependant, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer.

Cession et sous-location :

Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du bailleur ou la rédaction d'un acte authentique. En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui même les locaux.

Source : AFE (Agence France Entrepreneurs) https://www.afecreation.fr/

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BAIL A USAGE MIXTE

Doit être établi par écrit avec un état des lieux joint pour une durée minimale de 3 ans, le locataire peut résilier quand il vaut avec préavis minimal de 3 mois

Le locataire bénéficie d'un droit de renouvellement de bail que le bailleur ne peut refuser sauf dans 3 cas :

- motif légitime et sérieux contre le locataire

- vente du logement,le locataire a un droit de préemption

- reprise du bailleur pour son usage perso ou pour un membre proche (préavis de 6 mois en AR)

Inconvénients de la location : frais d'agence, dépôts de garantie (entre 2 à 6 mois), charges locatives, frais d'agencement

Cas de cessation d'activité du locataire : en cas de bail mixte il faut l'accord obligatoire du bailleur, en cas de bail pro,les conditions sont libres et fixées sur contrat, donc penser à inclure dans le contrat le droit de céder librement à son successeur les droits de présentation sans obligation de prévenir le propriétaire

Nouveau !

Se louer à soi-même

Information fiscale - 30/05/2008

Déduction

Dans une décision du 11 avril 2008, le Conseil d'Etat vient de trancher définitivement la question, qui opposait depuis plusieurs années la jurisprudence et la doctrine administrative.

Il autorise le professionnel libéral à déduire de ses recettes professionnelles le montant des dépenses de loyers qu'il s'est versé à lui même à raison de l'utilisation des locaux nécessaires à son activité professionnelle.

Cette décision est applicable au professionnel qui a choisi de maintenir son local d'exercice dans son patrimoine personnel (ce qui exclut le professionnel qui a choisi d'affecter son local d'exercice au patrimoine professionnel en l'inscrivant sur le registre des immobilisations et des amortissements) :

- Se verse un loyer (en tant que professionnel) à lui même (particulier).

- Justifie du versement périodique des loyers par la production d'écritures comptables, de copies de chèques et de relevés de comptes professionnels

- Déclare dans les revenus fonciers ces mêmes loyers.

L'administration devrait se rallier à la position du Conseil d'Etat, par une instruction à paraître.

Le professionnel peut d'ores et déjà se prévaloir de cette décision sous réserve d'avoir respecté les conditions d'application. Il peut également bénéficier de la déduction pour le passé, par voie de réclamation contentieuse, dans la limite du délai de prescription de 3 ans.

Source : CE, 11 avril 2008, n° 287 808

3/ L'ASSURANCE

Prévoir une assurance multirisque qui couvre les murs(si propriété), le contenu, la responsabilité civile d'exploitaion, sans compter : incendie, vol, ...

4/ LA SECURITE

- L'extincteur n'est pas obligatoire car le local relève de la propriété privée et non pas publique, cependant le prévoir si assurance incendie ainsi que ses révisions périodiques

- Les déchets médicaux : (décret du 6/11/1997 et 2 arretés du 7/3/199) nous somme soumis à l'art R 44.1 du code de santé publique et donc devons receuillir dans des récipients appropriés les dechets de soins, ainsi que les faire incinérer par l'intermédiaire d'un prestataire de service pour en assurer la tracabilité.

 5/ EXIGENCES DU CABINET

Voir Extrait de la Circulaire DGS n° 1428 du 9 mai 1994 relative à l'application du décret n° 93-221 du 16 février 1993 relatif aux règles professionnelles des infirmiers et infirmières